Что такое инвестиционные фонды недвижимости, или REIT, как инвестировать и сколько можно заработать

Фото: evening_tao / Freepik

Тема инвестирования в физическую недвижимость в Украине или за ее пределами очень популярна. Обычно инвестиции в недвижимость рассматриваются как основной инструмент сохранения и приумножения средств. Однако недвижимость в Украине последние 10 лет только снижается в цене, да и риски инвестирования в один объект в одной стране очень высоки. Более того, при выборе объекта для инвестирования необходимо провести детальный анализ собранной информации с привлечением разного рода специалистов.

Поэтому, чтобы уменьшить риски и избежать ситуации с замораживанием капитала в неликвидных объектах, рекомендуется инвестировать в недвижимость в пределах 20-30 % от всего капитала, предназначенного для инвестирования.

Инвестировать в недвижимость не более 20-30 % от свободного капитала и тщательно подбирать объект для инвестирования

Если исходить из того, что средняя стоимость квартиры в Киеве 40 000 $, то размер капитала, в котором доля недвижимости 20 %, должен быть 200 000 $. Если у инвестора капитал меньше или у него всего 40 000 $, как быть в такой ситуации? Отказаться от инвестирования в недвижимость?

К счастью, есть другой способ инвестирования в недвижимость – это покупка инвестиционных фондов недвижимости, или REIT.

Что такое инвестиционные фонды недвижимости REIT?

REIT (real estate investment trust), или трастовые фонды инвестиций в недвижимость – это компании, которые владеют, управляют или финансируют доходную недвижимость.

Фонды недвижимости работают по простому принципу: они аккумулируют деньги инвесторов и покупают на них недвижимость. Покупая акцию или пай REIT-фонда, инвестор становится владельцем небольшой части тысячи объектов недвижимости и получает процент от сдачи их в аренду в виде дивидендов. Всю работу по обслуживанию недвижимости, поиску арендаторов, ремонту, страхованию фонд берет на себя, а инвестор получает постоянный доход на свой счет и принимает участие в росте капитализации фонда.

REIT-фонды инвестируют в большинство типов недвижимости, включая офисы, многоквартирные дома, склады, торговые центры, медицинские учреждения, центры обработки данных, вышки для мобильной связи, инфраструктуру и гостиницы. Большинство REIT фокусируются на определенном типе недвижимости, но некоторые держат различные типы недвижимости в своих портфелях.

Например, взаимный фонд глобальной недвижимости Janus Henderson Global Property (доступный для инвестирования через продукты unit-linked) имеет в своем портфеле физическую недвижимость, которая находится в США, Японии, Германии, Великобритании, Австралии и других странах. А также такие типы недвижимости, как офисные помещения и индустриальные объекты, гостиницы и торговые центры, компании, которые занимаются строительством и управлением недвижимостью, и другие.

Аллокация (распределения) активов инвестиционного фонда Janus Henderson Global Property

Аллокация (распределения) активов инвестиционного фонда Janus Henderson Global Property. Источник: janushenderson.com.

Насколько надежны инвестиции в фонды недвижимости?

Одним из недооцененных преимуществ REIT является их устойчивость к банкротству, даже в периоды тяжелых экономических проблем. В 2007-2010 годах США пережили худший спад после Великой депрессии. Именно в это время должны были бы массово банкротиться REIT-фонды. Но сколько публичных фондов недвижимости обанкротились? Один.

REITфонды с их значительными материальными активами недвижимости оказались очень устойчивыми к банкротству.

Более того, деятельность REIT-фондов контролируется регулятором (Комиссией по ценным бумагам США). Они обязаны предоставлять публичные финансовые отчеты о своей деятельности, с которыми может ознакомиться любой инвестор.

REIT должны соответствовать определенным критериям регулятора, основные из них таковы:

  • REIT должен ежегодно выплачивать своим инвесторам не менее 90% своего дохода в виде дивидендов.
  • REIT должен получать не менее 75% своего валового дохода из источников, связанных с недвижимостью.
  • REIT должен инвестировать не менее 75% своих активов в недвижимое имущество.

С полным перечнем требований можно ознакомиться на сайте регулятора.

Основные отличия инвестирования в физическую недвижимость от инвестирования в фонды недвижимости

Ликвидность. REIT-фонды можно купить или продать в любой момент по рыночным ценам, тогда как физическую недвижимость можно быстро продать лишь со значительной скидкой.

Гибкость. Существует возможность купить или продать REIT-фонды по частям, причем часть, которая осталась заинвестованной, продолжает генерировать доход. В то время как физическую недвижимость нельзя купить или продать по частям, только весь объект целиком.

Низкие пороги инвестирования. Купить пай или акцию REIT-фонда можно практически за 20 $. В качестве отдельной инвестиции, а не в составе диверсифицированного портфеля активов, рекомендуется инвестировать в REIT-фонды от 10 000 $. Чтобы приобрести квартиру, нужно как минимум 40 000 $, а для действительно хорошего объекта –значительно больше.

Диверсификация. Чтобы купить несколько объектов недвижимости, нужен значительный капитал. С REIT-фондами всего за 10 000 $ можно создать диверсифицированный портфель с тысячами объектов недвижимости, от жилой недвижимости до гостиниц, торговых центров и больниц, расположенных в нескольких странах мира, что снижает риски инвестирования в один объект в одной стране.

Обладая физической недвижимостью, инвестор берет на себя риски, связанные с повреждением недвижимости от пожара, затопления, других стихийных и техногенных явлений, а также риск недобросовестных арендаторов. Также инвестор должен заниматься сбором арендной платы и текущими срочными ремонтами. Однако если инвестор владеет акциями или паями REIT-фондов, все эти заботы ложатся на плечи управляющего фондом.

Основные отличия инвестирования в физическую недвижимость от инвестирования в фонды недвижимости

Основные отличия инвестирования в физическую недвижимость от инвестирования в фонды недвижимости. Источник: Capital System Group.

Недостатки инвестиций в REIT-фонды

Как и любой инвестиционный инструмент, REIT-фонды имеют свои положительные и отрицательные стороны. О положительных я рассказывал выше, а сейчас речь пойдет о негативных.

REIT-фонды могут реинвестировать максимум 10% своего годового дохода в свои основные направления деятельности. С одной стороны, это плюс, поскольку остальные 90% фонд выплачивает нам, инвесторам, в виде дивидендов, а с другой – минус, потому что это ограничивает рост капитализации некоторых фондов недвижимости.

Еще один минус заключается в том, что цена акций REIT-фондов в значительной степени зависит от рыночных условий. Поэтому акции некоторых фондов могут быть переоценены по сравнению с фактической стоимостью недвижимости, которой они владеют. Это приводит к значительным колебаниям цены на их акции, что может привести к убыткам на коротких горизонтах инвестирования.

Как инвестировать в REIT-фонды?

Инвестировать можно в отдельные акции REIT-компаний, которые публично торгуются на биржах, а также взаимные фонды недвижимости и биржевые инвестиционные фонды (ETFs). Делать это можно через иностранного брокера, инвестиционный банк или через инвестиционное страхование жизни, так называемые продукты unit-linked.

Выбор типа инвестиционного инструмента и компании, через которую будут осуществляться инвестиции, – задача сугубо индивидуальная, решение которой зависит от целей, свободного капитала, горизонта инвестирования и других факторов.

Какой может быть доходность инвестиций в REIT-фонды?

Приведу несколько примеров.

Уже упомянутый выше ETF фонд недвижимости США Vanguard Real Estate ETF показал среднюю доходность за последние 10 лет 15,94 % годовых, учитывая дивиденды 3 %. С момента основания фонда 23 сентября 2004 года фонд в среднем рос на 8,72 % в год, с учетом Большой рецессии 2009 года.

График доходности ETF фонда недвижимости США Vanguard Real Estate ETF

График доходности ETF фонда недвижимости США Vanguard Real Estate ETF. Источник: etf.com.

Взаимный фонд глобальной недвижимости Janus Henderson Global Property, который я тоже упоминал выше, рос в среднем на 9,4 % ежегодно с момента основания в 2006 году.

Для тех, кто хочет получать текущий доход от недвижимости, можно составить портфель отдельных REIT-компаний, которые выплачивают высокие дивиденды. Для примера рассмотрим компанию The GEO Group. GEO управляет диверсифицированным портфелем различных учреждений в сфере здравоохранения. Она предоставляет услуги правительственным учреждениям по всему миру. Компания работает в США, Австралии, Южной Африке и Великобритании. GEO обладает и/или управляет в общей сложности 141 объектом. Сегодня компания выплачивает своим акционерам 8,06 % дивидендов в год.

Как и в случае с любыми инвестициями, вы должны учитывать собственное финансовое положение, консультироваться со своим финансовым советником и проводить тщательное исследование, прежде чем принимать любые инвестиционные решения, касающиеся REIT.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, инвестициях, страховании или семейном бюджете, напишите нам через форму обратной связи. На самые интересные вопросы ответим в блоге.

Автор Петро Цибуля

Петр Цыбуля

Соучредитель компании Capital System Group, сертифицированный независимый финансовый советник

Понравилась статья? Поделитесь с друзьями!