Що таке інвестиційні фонди нерухомості, або REIT, як інвестувати та скільки можна заробити

Фото: evening_tao / Freepik

Тема інвестування у фізичну нерухомість в Україні чи за її межами дуже популярна. Зазвичай інвестиції в нерухомість розглядаються як основний інструмент збереження та примноження коштів. Проте нерухомість в Україні останні 10 років тільки знижується в ціні, та й ризики інвестування в один об’єкт в одній країні дуже високі. Більше того, при виборі об’єкта для інвестування необхідно провести детальний аналіз зібраної інформації із залученням різного роду спеціалістів.

Тому, щоб зменшити ризики та уникнути ситуації із заморожуванням капіталу в неліквідних об’єктах, рекомендовано інвестувати в нерухомість в межах 20-30 % від усього капіталу, призначеного для інвестування.

Інвестувати в нерухомість не більше 20-30 % від вільного капіталу та ретельно підбирати об’єкт для інвестування

Якщо виходити з того, що середня вартість квартири в Києві 40 000 $, то розмір капіталу, в якому доля нерухомості 20%, має бути 200 000 $. Якщо в інвестора капітал менший або у нього всього 40 000 $, як бути в такій ситуації? Відмовитись від інвестування в нерухомість?

На щастя, є інший спосіб інвестування в нерухомість – купівля інвестиційних фондів нерухомості, або REIT.

Що таке інвестиційні фонди нерухомості REIT?

REIT (real estate investment trust), або трастові фонди інвестицій в нерухомість, – це компанії, які володіють, управляють чи фінансують нерухомість, що генерує доходи.

Фонди нерухомості працюють за простим принципом: вони акумулюють гроші інвесторів та купують на них нерухомість. Купуючи акцію або пай REIT-фонду інвестор стає власником невеликої частини тисячі об’єктів нерухомості і отримує відсоток від здачі їх в оренду у вигляді дивідендів. Всю роботу з обслуговування нерухомості, пошуку орендарів, ремонту, страхування фонд бере на себе, а інвестор отримує постійний дохід на свій рахунок та бере участь в рості капіталізації фонду.

REIT-фонди інвестують у більшість типів нерухомості, у тому числі офіси, багатоквартирні будинки, склади, торгівельні центри, медичні установи, центри обробки даних, вишки для мобільного зв’язку, інфраструктуру та готелі. Більшість REIT фокусуються на певному типі нерухомості, але деякі тримають різноманітні типи нерухомості у своїх портфелях.

Наприклад, взаємний фонд глобальної нерухомості Janus Henderson Global Property (доступний для інвестування через продукти unit-linked) має в своєму портфелі фізичну нерухомість, яка знаходиться в США, Японії, Німеччині, Великобританії, Австралії та в інших країнах. А також такі типи нерухомості, як офісні приміщення та індустріальні об’єкти, готелі та торгівельні центри, компанії, які займаються будівництвом та управлінням нерухомістю, тощо.

Алокація (розподілення) активів взаємного фонду Janus Henderson Global Property. Джерело: janushenderson.com.

Наскільки надійні інвестиції в фонди нерухомості?

Однією з недооцінених переваг REIT є їхня стійкість до банкрутства, навіть у періоди важких економічних проблем. В 2007-2010 роках США пережили найгірший спад після Великої депресії. Саме в цей час мали б масово банкрутувати REIT-фонди. Але скільки публічних фондів нерухомості збанкрутували? Один.

REIT-фонди з їх значними матеріальними активами нерухомості виявилися дуже стійкими до банкрутства.

Більше того, діяльність REIT-фондів контролюється регулятором (Комісією з цінних паперів США). Вони зобов’язані надавати публічні фінансові звіти про свою діяльність, з якими може ознайомитись будь-який інвестор.

REIT повинні відповідати певним критеріям регулятора, основні з них такі:

  • REIT повинен щорічно виплачувати своїм інвесторам не менше 90% свого доходу у вигляді дивідендів.
  • REIT повинен отримувати не менше 75% свого валового доходу із джерел, що пов’язані з нерухомістю.
  • REIT повинен інвестувати принаймні 75% своїх активів у нерухоме майно.

З повним переліком вимог можна ознайомитись на сайті регулятора.

Основні відмінності інвестування в фізичну нерухомість від інвестування в фонди нерухомості

Ліквідність. REIT-фонди можна купити або продати в будь-який момент за ринковими цінами, натомість фізичну нерухомість можна швидко продати лише із значною знижкою.

Гнучкість. Є можливість купити або продати REIT-фонди по частинах, причому частина, яка залишилась заінвестованою, продовжуватиме генерувати дохід. Фізичну нерухомість не можна купити або продати по частинах, тільки весь об’єкт в цілому.

Низькі пороги для інвестування. Придбати пай або акцію REIT можна фактично за 20 $. В якості окремої інвестиції, а не в складі диверсифікованого портфелю активів, рекомендовано інвестувати в REIT-фонди від 10 000 $. Щоб придбати квартиру, необхідно як мінімум 40 000 $, а для дійсно гарного об’єкту – значно більше.

Диверсифікація. Щоб купити декілька об’єктів нерухомості, потрібен значний капітал. З REIT-фондами всього за 10 000 $ можна створити диверсифікований портфель з тисячами об’єктів нерухомості, від житлової нерухомості до готелів, торгівельних центрів та лікарень, які розміщені в декількох країнах світу, що знижує ризики інвестування в один об’єкт в одній країні.

Володіючи фізичною нерухомістю, інвестор бере на себе ризики, пов’язані з пошкодженням нерухомості внаслідок пожежі, затоплення, інших стихійних та техногенних явищ, а також ризик недобросовісних орендарів. Також інвестор має займатись збиранням орендної плати та поточними терміновими ремонтами. Але якщо інвестор володіє акціями чи паями REIT-фондів, всі ці турботи лягають на плечі управляючого фондом.

Основні відмінності інвестування в фізичну нерухомість від інвестування в фонди нерухомості. Джерело: Capital System Group.

Недоліки інвестицій в REIT-фонди

Як і будь-який інвестиційний інструмент, REIT-фонди мають свої позитивні та негативні сторони. Про позитивні я розповідав вище, а зараз мова піде про негативні.

REIT-фонди можуть реінвестувати максимум 10 % свого річного прибутку у свої основні напрямки діяльності. З одного боку, це плюс, оскільки інші 90 % фонд виплачує нам, інвесторам, у вигляді дивідендів, а з іншого – мінус, тому що це обмежує ріст капіталізації деяких фондів нерухомості.

Ще один мінус полягає в тому, що ціна акцій REIT-фондів значною мірою залежить від ринкових умов. Тому акції деяких фондів можуть бути переоціненими у порівнянні з фактичною вартістю нерухомості, якою вони володіють. Це призводить до значних коливань ціни на їхні акції, що може зумовити збитки на коротких горизонтах інвестування.

Як інвестувати в REIT-фонди?

Інвестувати можна в окремі акції REIT-компаній, які публічно торгуються на біржах, а також у взаємні фонди нерухомості та біржові інвестиційні фонди (ETFs). Робити це можна через іноземного брокера, інвестиційний банк чи через інвестиційне страхування життя, так звані продукти unit-linked.

Вибір типу інвестиційного інструменту та компанії, через яку будуть відбуватись інвестиції, – задача суто індивідуальна, вирішення якої залежить від цілей, вільного капіталу, горизонту інвестування та інших факторів.

Якою може бути дохідність інвестицій в REIT-фонди?

Наведу декілька прикладів.

Уже згаданий вище ETF фонд нерухомості США Vanguard Real Estate ETF показав середню дохідність за останні 10 років 15,94 % річних, враховуючи дивіденди 3 %. З моменту заснування фонду 23 вересня 2004 року фонд в середньому ріс на 8,72 % на рік, з урахуванням Великої рецесії 2009 року.

Графік дохідності ETF фонду нерухомості США Vanguard Real Estate ETF

Графік дохідності ETF фонду нерухомості США Vanguard Real Estate ETF. Джерело: etf.com.

Взаємний фонд глобальної нерухомості Janus Henderson Global Property, який я теж згадував вище, зростав в середньому на 9,4% щороку з моменту заснування в 2006 році.

Для тих, хто хоче отримувати поточний дохід від нерухомості, можна скласти портфель окремих REIT-компаній, які виплачують високі дивіденди. Для прикладу розглянемо компанію The GEO Group. GEO управляє диверсифікованим портфелем різноманітних закладів у сфері охорони здоров’я. Вона надає послуги урядовим установам по всьому світу. Компанія працює в США, Австралії, Південній Африці та Великобританії. GEO володіє та/або управляє в цілому 141 об’єктом. Сьогодні компанія виплачує своїм акціонерам 8,06% дивідендів на рік.

Як і у випадку з будь-якими інвестиціями, ви повинні враховувати власне фінансове становище, консультуватись зі своїм фінансовим радником і проводити ретельне дослідження, перш ніж приймати будь-які інвестиційні рішення, що стосуються REIT.

Якщо у вас є питання про особисті фінанси, інвестиції, страхування або сімейний бюджет, напишіть нам через форму зворотнього зв’язку. На найцікавіші питання відповімо в блозі.

Автор Петро Цибуля

Петро Цибуля

Співзасновник компанії Capital System Group, сертифікований незалежний фінансовий радник

Підписуйтесь на наші розсилки

В розсилках ми ділимось своїм досвідом, практичними кейсами та цікавими статтями у сфері особистих фінансів, страхування та інвестицій